Actualités

12.07.2017 – Versement d’une indemnité pour renonciation à un droit d’usufruit

C’est la qualification fiscale d’une telle indemnité qui fait l’objet de l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 21 juin. Constitue-t-elle un rendement du capital, auquel cas elle est imposable en vertu de l’article 23 lettre d. LIFD, ou est-elle un gain en capital exonéré par application de l’article 16 alinéa 3 LIFD ?

Avant de trancher, le tribunal rappelle que l’usufruit, en raison de sa nature éminemment personnelle, n’a pas de valeur vénale mais que sa valeur peut être établie en capitalisant, selon la durée probable du droit, le montant produit par la jouissance de l’objet grevé pendant un an.

L’indemnité de renonciation ne peut avoir comme effet qu’une diminution ou une augmentation de la fortune selon qu’elle est inférieure ou supérieure à la valeur de l’usufruit ainsi déterminée ; elle n’est donc pas un rendement. Le tribunal précise que l’article 16 alinéa 3 LIFD s’applique quand bien même l’on n’est pas en présence d’une aliénation mais d’une donation.

Quant au traitement cantonal de l’indemnité, c’est le droit du canton de situation de l’immeuble qui est déterminant. Bien que l’usufruit ne soit pas un immeuble au sens du droit civil, il est possible que la législation du canton le considère comme tel du point de vue fiscal, dès lors que la constitution d’une servitude de droit privé (tel l’usufruit) est assimilée à une aliénation d’immeuble et engendre une imposition en cas de gain. L’indemnité pour renonciation à un droit d’usufruit peut donc être soumise à l’impôt sur les gains immobiliers dans la mesure où elle dépasse la valeur capitalisée de l’usufruit.

Source: GROUPE ILEX

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01.06.2017 – Estimation de la valeur locative d’une résidence secondaire à l’étranger

L’objet du litige que le Tribunal fédéral a jugé dans son arrêt  du 10 mai porte sur la méthode de calcul de la valeur locative d’une résidence secondaire au Portugal que doit prendre en compte l’Administration fiscale cantonale pour déterminer le taux d’imposition des contribuable en Suisse.  L’Administration fiscale genevoise avait utilisé comme méthode de calcul de cette valeur locative un pourcentage de la valeur fiscale de l’immeuble (soit 4.5% dans le cas d’espèce).

L’article 21 alinéa 2 LIFD dispose que « la valeur locative est déterminée compte tenu des conditions locales et de l’utilisation effective du logement au domicile du contribuable ». Cette formulation prête à confusion car en réalité l’utilisation effective n’est prise en compte que pour la résidence principale (art. 21 alinéa 2 LIFD in fine). La valeur locative d’une résidence secondaire doit donc être estimée à la valeur du marché, en prenant en considération les conditions locales, et ne peut être réduite proportionnellement en fonction de son utilisation effective au cours de l’année. La valeur locative correspond ainsi au montant que le propriétaire ou détenteur des droits de jouissance devrait payer sur le marché pour pouvoir occuper le bien immobilier dans les mêmes conditions.

Cette précision rappelée, le Tribunal fédéral a jugé que la méthode forfaitaire de la valeur locative (exprimée en pourcentage de la valeur fiscale ou vénale de l’immeuble) utilisée par l’autorité fiscale pour les immeubles situés dans un pays qui ne connaît pas l’imposition de la valeur locative n’était pas contraire à l’article 21 alinéa 2 LIFD. Les recourants n’avaient en effet pas contesté le fait que la valeur fiscale de la maison au Portugal était le reflet des conditions locales.

Source: GROUPE ILEX

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05.05.2017 – Déductibilité des indemnités pour résiliation anticipée de contrats de prêts hypothécaires

L’arrêt 2C_1165/2014 ; 2C_1166/2014 que le Tribunal fédéral a rendu le 3 avril traite de la déductibilité des intérêts pour résiliation anticipée de contrats de prêts hypothécaires au titre d’intérêts passifs au sens des articles 33 alinéa 1 lettre a LIFD et 9 alinéa 2 lettre a LHID.

Pour ce qui est de l’impôt fédéral direct, le Tribunal fédéral adhère à la doctrine qu’il commente en ce sens que lorsque la composante « manque à gagner sur intérêts futurs » est prépondérante, l’indemnité versée doit être assimilée à des intérêts passifs ; tel est le cas lorsque le contribuable résilie le contrat de prêt hypothécaire de manière anticipée en vue de conclure un nouveau contrat à un taux plus avantageux et l’indemnité est calculée en fonction du différentiel des taux hypothécaires et du manque à gagner du créancier jusqu’à la fin de la durée du contrat de prêt. Si, en revanche,  le contribuable vend l’immeuble grevé de l’hypothèque, le lien entre l’indemnité et la dette n’est pas suffisant pour constituer un intérêt passif déductible.

Dans le cas d’espèce la non déductibilité de l’indemnité au titre d’intérêts passifs a été confirmée par le Tribunal fédéral.

Se pose ensuite la question de savoir si l’indemnité qui dans ce cas a un caractère de pénalité est déductible du gain immobilier selon l’article 12 LHID. Les cantons sont libres de déterminer les dépenses pouvant être prises en compte en tant qu’impenses ; en revanche, les cantons disposent d’une latitude limitée pour ce qui est de la description du gain imposable (la notion d’impenses se réfère aux dépenses apportant une plus-value à l’immeuble, effectivement supportées par l’aliénateur et étant en relation étroite avec l’aliénation). Cette question fait l’objet d’un autre arrêt, rendu le même jour par le Tribunal fédéral – 2C_1148/2015. Dans ce cas, la déduction du gain imposable de l’indemnité pour la résiliation anticipée d’un crédit hypothécaire a été admise, car il était avéré que la vente n’aurait pas été possible au prix convenu sans que la dette n’ait été préalablement éteinte.

Source: GROUPE ILEX

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01.03.2017 – Le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail reste à 1,75 %

Le taux d’intérêt de référence reste au même niveau que lors de sa dernière publication, à 1,75 %. Il est valable pour la fixation des loyers dans toute la Suisse. Le taux d’intérêt de référence est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, qui est établi chaque trimestre. Il est publié en quart de pour-cent. Le taux d’intérêt moyen établi le 31 décembre 2016, jour de référence, se situait à 1,64 %, contre 1,67 % au trimestre précédent. Le taux d’intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 1,75 % selon les règles de l’arrondi commercial. Il se maintiendra à ce niveau tant que le taux d’intérêt moyen ne baisse pas au-dessous de 1,63 % ou n’augmente pas au-dessus de 1,87 %.

Etant donné que le taux d’intérêt de référence est resté inchangé par rapport au trimestre précédent, il ne donne pas droit à des nouvelles prétentions de diminution ou de hausse de loyer. En revanche, si le loyer d’un contrat de bail individuel n’est pas fondé sur le taux d’intérêt de référence actuel de 1,75 %, il existe un droit à son abaissement sur la base de la réduction précédente du taux d’intérêt de référence. En outre, d’autres modifications de coût (report de la variation de l’indice des prix à la consommation à raison de 40 %, variation des frais d’entretien) peuvent aussi donner droit à une adaptation de loyer qui, le cas échéant, pourra être prise en compte dans le cadre du calcul de l’abaissement du loyer.

Le taux hypothécaire de référence ainsi que le taux hypothécaire moyen sur lequel il est fondé sont communiqués par l’OFL quatre fois par an à l’adresse suivante: www.tauxdereference.admin.ch. Par ailleurs, le public est informé à chaque fois par le biais d’un communiqué de presse. La parution du prochain communiqué est prévue pour le 1er juin 2017.

Depuis le 10 septembre 2008, les loyers sont fixés dans l’ensemble de la Suisse sur la base d’un taux d’intérêt de référence unique. Il a remplacé les taux pour les hypothèques à taux variable valables jusqu’alors dans chaque canton. La base légale est l’article 12a de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

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01.01.2017 – LE CERTIFICAT ENERGETIQUE CANTONAL DES BATIMENTS  CECB

Nouvelle disposition dans le canton de Vaud depuis le 1er janvier 2017

Dès le 1er janvier 2017, dans le canton de Vaud, il est nécessaire d’établir un CECB en cas de :

  • vente d’un bâtiment d’habitation,
  • remplacement d’une installation de chauffage par une nouvelle installation fonctionnant au gaz, au mazout ou au charbon,

Le CECB est le certificat énergétique cantonal officiel des bâtiments qui :

  • représente l’efficacité énergétique de bâtiments sous la forme d’une Etiquette Energie avec des classes allant de A à G,
  • est établi par un expert formé et certifié CECB,
  • contient une description de l’état de l’enveloppe du bâtiment et de la technique du bâtiment et donne des indications sur des mesures de modernisation,
  • est valable 10 ans,

Le CECB permet de connaître l’efficacité énergétique de votre bâtiment et apporte les avantages suivants :

  • l’efficacité énergétique de votre propriété est rendue visible,
  • les points faibles de l’enveloppe et de la technique du bâtiment sont identifiés,
  • le document vous donne un aperçu de la façon d’améliorer l’efficacité énergétique – une base essentielle à la planification et la réalisation d’un projet de rénovation,
  • l’expert CECB vous conseille de façon indépendante et individuelle,

En cas de vente:

CONCERNE

  • Vente de bâtiments d’habitations individuelles ou collectives existants et servant majoritairement à l’habitation,
  • Exceptions : donations, transferts de propriété par succession, transferts de propriété entre époux ou suite à un divorce,
  • ventes de bâtiments non encore construits,

MODALITÉS

  • Le CECB est établi par un expert reconnu aux frais du propriétaire,
  • Le CECB est communiqué par le propriétaire à l’acheteur au plus tard lors de la conclusion de la vente,

PARTICULARITÉS

Pour les propriétés par étage (PPE) :

  • Lors de la vente du premier lot, le CECB est établi pour l’ensemble du bâtiment,
  • Les coûts du CECB sont des frais communs des copropriétaires.

N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus!

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01.12.2016 – Le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail reste à 1,75 %

Le taux d’intérêt de référence reste au même niveau que lors de sa dernière publication, à 1,75 %. Il est valable pour la fixation des loyers dans toute la Suisse. Le taux d’intérêt de référence est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, qui est établi chaque trimestre. Il est publié en quart de pour-cent. Le taux d’intérêt moyen établi le 30 septembre 2016, jour de référence, se situait à 1,67 %, contre 1,70 % au trimestre précédent. Le taux d’intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 1,75 % selon les règles de l’arrondi commercial. Il se maintiendra à ce niveau tant que le taux d’intérêt moyen ne baisse pas au-dessous de 1,63 % ou n’augmente pas au-dessus de 1,87 %.

Etant donné que le taux d’intérêt de référence est resté inchangé par rapport au trimestre précédent, il ne donne pas droit à des nouvelles prétentions de diminution ou de hausse de loyer. En revanche, si le loyer d’un contrat de bail individuel n’est pas fondé sur le taux d’intérêt de référence actuel de 1,75 %, il existe un droit à son abaissement sur la base de la réduction précédente du taux d’intérêt de référence. En outre, d’autres modifications de coût (report de la variation de l’indice des prix à la consommation à raison de 40 %, variation des frais d’entretien) peuvent aussi donner droit à une adaptation de loyer qui, le cas échéant, pourra être prise en compte dans le cadre du calcul de l’abaissement du loyer.

Le taux hypothécaire de référence ainsi que le taux hypothécaire moyen sur lequel il est fondé sont communiqués par l’OFL quatre fois par an à l’adresse suivante: www.tauxdereference.admin.ch. Par ailleurs, le public est informé à chaque fois par le biais d’un communiqué de presse. La parution du prochain communiqué est prévue pour le 1er mars 2017.

Depuis le 10 septembre 2008, les loyers sont fixés dans l’ensemble de la Suisse sur la base d’un taux d’intérêt de référence unique. Il a remplacé les taux pour les hypothèques à taux variable valables jusqu’alors dans chaque canton. La base légale est l’article 12a de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

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15.09.2016 – recensement des Logements vacants au 1er juin 2016

Le taux de logements vacants retrouve le niveau du début des années 2000

Neuchâtel, 12.09.2016 (OFS) – Au 1er juin 2016, on dénombrait en Suisse 56’518 logements vacants, soit 1,30% du parc de logements (y compris les maisons individuelles) de tout le pays. Par rapport à l’année précédente, ce nombre représente 5436 logements vacants de plus, soit une hausse de 11%. Ce sont là quelques résultats du recensement des logements vacants effectué par l’Office fédéral de la statistique (OFS).

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13.07.2016 – La tendance à la baisse des taux hypothécaires se poursuit

Les taux de référence à échéance fixe sur dix ans se situaient à 1,5% à la fin juin 2016, soit 0,1 point de pourcentage en dessous du niveau du premier trimestre, selon un sondage du comparateur en ligne Comparis.
Après avoir atteint 1,9% en début d’année, les taux des hypothèques fixes sur 10 ans ont fléchi à 1,6% au premier trimestre pour passer à 1,5%, indique mercredi Comparis.

Ce nouveau repli est venu renforcer la demande pour les crédits avec une échéance à long terme. Alors qu’au premier trimestre la part des prêts hypothécaires sur 10 ans représentait 80% de l’ensemble, elle est passée fin juin à 82%.

La part des hypothèques sur 5 ans a baissé, passant d’un trimestre à l’autre de 18% à 16%, tout comme celle des prêts immobiliers sur 1 an, qui s’est tassée de 2,5% à 1,8%.

Une évolution qui profite aux acheteurs
Cette évolution profite d’une part aux acquéreurs et d’autre part aux emprunteurs dont le crédit hypothécaire arrive à échéance cette année ou l’an prochain, observe Marc Parmentier, expert bancaire de Comparis.

Le mouvement de repli des taux a aussi concerné les hypothèques à taux fixe sur 5 ans, passées de 1,2% à 1,1%. Celui des prêts immobiliers sur un an est resté à 1,1%.

ats/ptur

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05.07. 2016 – LOGEMENT

Les prix des maisons et copropriétés augmentent en Suisse

Le prix par mètre carré de surface nette était plus élevé à fin juin pour les propriétés par étage que pour les maisons individuelles, soit respectivement 7158 CHF et 6132 CHF.

Les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté au 30 juin de 2,3% sur un mois et 1,9% sur un an. Les appartements en copropriété ont également enregistré une hausse des prix, de 0,2% sur un mois et de 3,4% sur un an. En revanche, les locations proposées sur immoscout24.ch ont connu une baisse des prix de 0,4% sur un mois, comme le montre l’indice Swiss Real Estate Offer publié mardi par le portail Immoscout24.

Le prix par mètre carré de surface nette était plus élevé à fin juin pour les propriétés par étage que pour les maisons individuelles, soit respectivement 7158 CHF et 6132 CHF. Cette évolution des prix s’explique principalement par une différence au niveau de la demande, selon Martin Waeber, directeur d’Immoscout24. Les quartiers résidentiels des villes ont la cote.

Selon lui, les appartements en copropriété sont aujourd’hui un type de bien particulièrement attrayant, car “la majorité de la population souhaite toujours vivre dans les régions urbaines, où les biens d’habitation proposés sont le plus souvent des appartements en copropriété”. Par ailleurs, les propriétés par étage ont tendance à être moins chères que les maisons individuelles et donc également accessibles aux ménages disposant d’un budget moins important.

Au niveau des loyers, la tendance à la baisse se vérifie également sur une année (-0,7%), alors que le nombre d’annonces de locations publiées sur immoscout24.ch a augmenté de 8% par rapport à la même période de l’année dernière, lit-on.

Pour ce qui est d’éventuelles retombées du “Brexit”, M. Waeber prévoit une stagnation des intérêts hypothécaires à un niveau bas record et en conséquence une demande en biens d’habitation toujours forte. Il n’envisage toutefois pas de surchauffe.

-BILAN.ch-

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27.06.2016 – le marché du logement

En 2015, la situation sur le marché du logement en Suisse a continué de se calmer. Toutefois, le marché reste très tendu dans certains points chauds, à l’instar de la Région lémanique, de Zurich et de la Suisse centrale. Telle est la conclusion d’une étude actualisée traitant des effets de la libre circulation des personnes sur le marché du logement, menée sur mandat de l’Office fédéral du logement (OFL).

Une détente était attendue en 2015 compte tenu de la diminution du solde migratoire en provenance des Etats membres de l’UE ou de l’AELE. Effectivement, l’augmentation de l’offre en 2015 a répondu à la hausse du nombre de ménages aussi bien dans le secteur locatif que dans celui de la propriété. Dans ces deux secteurs, on a par conséquent enregistré un recul de la pénurie par rapport à 2014. Malgré tout, la situation reste tendue avant tout en Suisse centrale, dans la grande région de Zurich, autour d’Yverdon-les-Bains ainsi que nouvellement dans la région de Berne/Thoune.

Sur le marché locatif, qui concentre une part accrue de la production de logements, cette détente se limite pour l’heure aux offres chères. De manière générale, la situation du marché varie considérablement selon le segment de prix. En Suisse orientale et au Tessin cependant, un net apaisement s’observe dans tous les segments du logement locatif.

Egalement en ce qui concerne les logements en propriété, les marchés régionaux sont encore loin d’avoir retrouvé l’équilibre, à l’exception du Tessin et de la Suisse romande. La hausse des prix a cependant connu un coup d’arrêt en raison de leur niveau élevé ainsi que d’un pouvoir d’achat limité, en conjonction avec les exigences accrues en matière de financement. Dans la Région lémanique, les prix ont même accusé une baisse marquée. Si l’activité de construction est suffisante et que la croissance du nombre de ménages reste modérée, le retour à l’équilibre ne devrait pas être trop long à venir.

En raison de la diminution d’un tiers du solde migratoire en provenance de l’espace UE/AELE au cours des quatre premiers mois de l’année en cours, la croissance de la demande de logements due aux ménages étrangers devrait être plus faible en 2016 également. La situation devrait se détendre encore plus cette année si l’activité de construction reste inchangée. Comme les ménages étrangers constituent aujourd’hui à peu près la moitié de la croissance du nombre de ménages, leur impact sur le marché est considérable. Par conséquent, l’évolution du marché du logement dépend dans une grande mesure de l’immigration et de l’activité du secteur de la construction.

Le monitorage réalisé depuis 2009 par la communauté de travail Meta-Sys AG / Haute école zurichoise en sciences appliquées (ZHAW) sur mandat de l’OFL en vue de mesurer les effets de la libre circulation des personnes sur le marché du logement se distingue sur trois points d’autres analyses de marché: premièrement, elle se focalise sur l’évolution des ménages indigènes et étrangers (et pas uniquement sur celle de la population) et de leur revenu, c’est-à-dire les principaux moteurs de la demande; deuxièmement, les marchés locatifs et de la propriété sont agrégés, ce qui permet de tenir compte de l’effet d’absorption joué par le second pour le premier et d’obtenir une vue d’ensemble sur l’approvisionnement en logements; troisièmement, l’analyse est ventilée par classes de prix et de pouvoir d’achat.

Les résultats sont présentés sous la forme de huit rapports succincts, dont un porte sur la Suisse dans son ensemble, et les sept autres sur chacune des grandes régions définies par l’Office fédéral de la statistique.

Office fédéral du logement

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14 Juin 2016 – les taux hypothécaires à un plancher historique

C’est le moment de devenir propriétaire. Selon une étude de MoneyPark, les hypothèques n’ont jamais été aussi bon marché qu’aujourd’hui. Les taux fixes sur le long terme percent des planchers vieux de 18 mois.

Les taux n’ont cessé de reculer depuis 2009. Les conditions sont idéales pour faire un achat immobilier.

La Suisse n’est pas seulement le pays où les taux d’intérêts – négatifs – sont parmi les plus bas au monde. C’est aussi le pays qui présente les hypothèques les plus avantageuses-

Depuis le début de cette année, les taux hypothécaires ont percé un plus bas historique : le taux fixe à 15 ans s’établit à 1,85% et le taux fixe à 5 ans s’arrime à 1,16%, selon une étude publiée par MoneyPark. Avec un intérêt annuel moyen de 1%, les hypothèques Libor se trouvent, elles aussi, à un niveau record. « Les taux sur le long terme sont plus intéressants que jamais. Ils sont en outre bien meilleur marché que les taux à plus court terme, et offrent ainsi une sécurité maximale pour le portemonnaie du propriétaire », déclare Stefan Heitmann, CEO de MoneyPark.

Historiquement, les taux ne sont descendus à ce niveau qu’au début 2015, dans la deuxième semaine qui a suivi la décision de la Banque Nationale Suisse (BNS) d’abandonner le taux plancher de 1,20 franc pour 1 euro. Selon MoneyPark, les taux ne devraient que faiblement progresser à un horizon prévisible, en raison du ralentissement mondial lié à la baisse de la demande chinoise.

La concurrence des assurances avec leurs activités de construction immobilière fait également pression sur les prix. L’emprunteur ne paie actuellement que pour une prime de liquidité et la marge prélevée par la banque.

D’après MoneyPark, c’est donc le moment d’investir dans des hypothèques sur le long terme. La plateforme conseille les crédits hypothécaires à taux fixe sur 10 et 15 ans ou un mélange entre crédit Libor et crédit hypothécaire fixe à long terme.

-BILAN.ch –

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1er juin 2016 – le taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail reste à 1,75 %

Le taux d’intérêt de référence reste au même niveau que lors de sa dernière publication, à 1,75 %. Il est valable pour la fixation des loyers dans toute la Suisse.
Le taux d’intérêt de référence est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, qui est établi chaque trimestre. Il est publié en quart de pour-cent. Le taux d’intérêt moyen établi le 31 mars 2016, jour de référence, se situait à 1,73 %, contre 1,76 % au trimestre précédent. Le taux d’intérêt de référence déterminant pour les loyers reste donc à 1,75 % selon les règles de l’arrondi commercial. Il se maintiendra à ce niveau tant que le taux d’intérêt moyen ne baisse pas au-dessous de 1,63 % ou n’augmente pas au-dessus de 1,87 %.

Etant donné que le taux d’intérêt de référence est resté inchangé par rapport au trimestre précédent, il ne donne pas droit à des nouvelles prétentions de diminution ou de hausse de loyer. En revanche, si le loyer d’un contrat de bail individuel n’est pas fondé sur le taux d’intérêt de référence actuel de 1,75 %, il existe un droit à son abaissement sur la base de la réduction précédente du taux d’intérêt de référence. En outre, d’autres modifications de coût (report de la variation de l’indice des prix à la consommation à raison de 40 %, variation des frais d’entretien) peuvent aussi donner droit à une adaptation de loyer qui, le cas échéant, pourra être prise en compte dans le cadre du calcul de l’abaissement du loyer.

Le taux hypothécaire de référence ainsi que le taux hypothécaire moyen sur lequel il est fondé sont communiqués par l’OFL quatre fois par an à l’adresse suivante: www.tauxdereference.admin.ch. Par ailleurs, le public est informé à chaque fois par le biais d’un communiqué de presse. La parution du prochain communiqué est prévue pour le 1er septembre 2016.

Depuis le 10 septembre 2008, les loyers sont fixés dans l’ensemble de la Suisse sur la base d’un taux d’intérêt de référence unique. Il a remplacé les taux pour les hypothèques à taux variable valables jusqu’alors dans chaque canton. La base légale est l’article 12a de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF).

Office fédéral du logement

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Mai 2016 – Demace Immobilier vous présente son nouveau site internet

Il s’est enrichi de nouvelles rubriques qui seront alimentées en fonction de l’actualité et des thèmes qui tiennent à cœur nos clients.

Nous vous souhaitons bonne navigation et comme à l’accoutumée, n’hésitez pas à nous contacter pour toute question !