9 juillet 2018

Le marché du logement se développe de manière inégale

En 2017 également, la Suisse disposait de suffisamment de logements. Toutefois, l’écart entre les marchés de la location et de la propriété se creuse en raison de l’évolution tant de l’offre que de la demande. Une étude traitant des effets de la libre circulation des personnes sur le marché du logement, menée sur mandat de l’Office fédéral du logement (OFL), montre que la diminution de l’immigration en 2017 n’est pas sans effets.

Les marchés du logement locatif et du logement en propriété pris ensemble restent équilibrés dans toutes les régions du pays même en se contractant légèrement.  Comme les années précédentes, la croissance de l’offre a dépassé celle du nombre de ménages. Certains déséquilibres se sont toutefois accentués étant donné la prédominance des locatifs dans la construction de nouveaux logements et l’évolution des flux migratoires.

L’élément notable de l’évolution du marché en 2017 est le tassement de la croissance du nombre de ménages, qui a diminué de moitié par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 0,7%. Le taux de croissance des ménages suisses (0,6%) est resté inchangé, tandis que celui des ménages étrangers s’est réduit de 2,5% à 1,1%. Le recul de l’immigration contribue à la détente du marché du logement locatif, tandis que le marché du logement en propriété est en premier lieu tributaire de l’évolution de la demande des ménages suisses.

L’équilibre apparent du marché dans son ensemble masque trois déséquilibres importants, selon la région, le statut d’occupation et le segment de prix.

D’un point de vue régional, le Tessin, la Suisse orientale et la Suisse du Nord-Ouest disposent d’une offre suffisante. La situation reste durablement tendue avant tout en Suisse centrale et dans la région de Zurich malgré une légère détente, ainsi que, désormais, de nouveau dans l’Espace Mittelland.

Le point fort de l’activité de construction de logements s’est déplacé ces dernières années en direction des logements locatifs, ce qui n’est pas resté sans effet. Avec le niveau élevé persistant de la demande de logements en propriété en raison de la faiblesse des taux d’intérêt et le recul marqué de l’immigration, l’écart entre le marché du logement locatif et celui du logement en propriété s’est considérablement creusé. Sur l’ensemble du marché du locatif, on constate un léger excédent de l’offre, alors que la demande est nettement supérieure à l’offre sur le marché de la propriété.

Jusqu’en 2015 environ, le sous-approvisionnement dans le domaine du logement locatif était l’élément le plus marquant. Ces deux dernières années, les effets de l’activité de construction de nouveaux logements se sont fait sentir dans le segment supérieur de prix au point que l’on a observé une surabondance marquée de l’offre en 2017. Vu la situation du marché du logement en propriété, il est légitime de penser qu’une partie des locataires préféreraient être propriétaires. Le taux de locataires en légère hausse depuis 2012 s’explique sans doute également par la pénurie régnant dans le domaine du logement en propriété.

Corollaire positif de cette évolution, la situation sur le marché locatif s’est détendue aussi dans les segments de prix moyen et inférieur. Il n’y a que dans le segment inférieur que la demande reste excédentaire, contrairement au logement en propriété, où la pénurie règne dans tous les segments de prix.

Le monitorage réalisé depuis 2009 par la communauté de travail Meta-Sys AG / Haute école zurichoise en sciences appliquées (ZHAW) sur mandat de l’OFL en vue de mesurer les effets de la libre circulation des personnes sur le marché suisse du logement se distingue sur trois points d’autres analyses de marché: premièrement, il se focalise sur l’évolution des ménages indigènes et étrangers (et pas uniquement sur celle de la population prise dans son ensemble) et de leur revenu, c’est-à-dire les principaux moteurs de la demande; deuxièmement, les marchés locatifs et de la propriété sont agrégés, ce qui permet de tenir compte de l’effet tampon joué par le second par rapport au premier et d’obtenir une vue d’ensemble de l’approvisionnement en logements; troisièmement, l’analyse est ventilée par classes de prix et de pouvoir d’achat.

Les résultats sont présentés sous la forme de huit rapports succincts, dont un porte sur la Suisse dans son ensemble, et les sept autres sur chacune des grandes régions définies par l’Office fédéral de la statistique.

Source : Office fédéral du logement